Sẽ đánh thuế sử dụng đất riêng, thuế sở hữu nhà riêng?

kế toán hà nội - công ty dịch vụ kế toán hà nội đã phát triển như thế nào - kế toán 247, dịch vụ kế toán, đào tạo kế toán, tin tức kế toán

"Hạn chế dùng mệnh lệnh hành chính với thị trường BĐS!" là thông điệp Bộ Xây dựng vừa đưa ra. Muốn "cảm hóa" thị trường phức tạp và đầy biến động này, Bộ Xây dựng cho rằng quan trọng phải hoàn thiện nhiều sắc thuế...

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong nước phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững (đầu cơ; sử dụng nhà đất kém hiệu quả; thị trường giao dịch chính thức kém phát triển...) do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó phải kể đến nguyên nhân quan trọng: Chính sách về thuế sở hữu, sử dụng bất động sản; thuế giao dịch và lệ phí đăng ký bất động sản hiện nay còn nhiều bất cập.

Thuế nhà - nhiều năm vẫn "tạm chưa thu"?

Như VietNamNet đã đề cập, hiện nay mức thuế sử dụng đất ở tại đô thị bằng 3 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp, tùy thuộc vị trí và loại đô thị (đô thị càng lớn, mức nộp thuế càng cao). Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp theo qui định đối với hạng đất cao nhất chỉ bằng 0,5kg thóc/m2/năm (nông dân trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp được miễn thuế này). Thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư chỉ thu các hộ từ tầng 4 (lầu 3) trở xuống.

Hệ thống pháp luật về thuế hiện hành không đánh thuế lũy tiến đối với các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nhiều thửa đất cũng như sử dụng thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở theo qui định của pháp luật về đất đai.

kế toán hà nội - công ty dịch vụ kế toán hà nội đã phát triển như thế nào - kế toán 247, dịch vụ kế toán, đào tạo kế toán, tin tức kế toán
Cụ thể: mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí giá trị nhất hiện tại chỉ khoảng 40.000 đ/m2/năm (32 lần x 0,5 kg/m2/năm x 2.500đ/kg thóc). Với mức thuế này, một căn nhà 50m2 ở vị trí "đắc địa" - hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản thuế sử dụng đất 2 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở vị trí tốt khoảng 25–30 USD/m2/tháng, tương đương gần 5 triệu đồng/m2/năm. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm 0,8% mức sinh lợi so với việc tài sản nhà, đất đó được đưa vào khai thác, kinh doanh.

Bên cạnh đó, nhiều qui định ban hành đã lâu, hiện vẫn có hiệu lực thực thi vẫn cho phép "tạm thời chưa quy định về thuế nhà và chưa thu thuế nhà". Do đó, thực tế đến nay Nhà nước mới chỉ có duy nhất "thuế sử dụng đất", trong khi mức thuế này tại nhiều nơi (đặc biệt khu vực đô thị) còn quá thấp so với thực tế, không có tác dụng điều tiết đối với qui mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết nổi những người có nhiều bất động sản (nhất là những đối tượng sở hữu nhiều nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội).

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở - hoạt động xây dựng nhà ở sẽ được tăng cường quản lý, hạn chế không chỉ tình trạng sở hữu nhiều căn hộ chung cư để đầu cơ như hiện nay mà còn "diệt tận gốc" nạn cơi nới, lấn chiếm trái phép.

Càng sở hữu nhiều sẽ càng "chóng mặt" vì... thuế!

kế toán hà nội - công ty dịch vụ kế toán hà nội đã phát triển như thế nào - kế toán 247, dịch vụ kế toán, đào tạo kế toán, tin tức kế toán
Theo kinh nghiệm của đa số các nước phát triển trên thế giới, thuế tài sản được coi như "liệu pháp" điều chỉnh việc sử dụng bất động sản rất hiệu quả và hạn chế được đầu cơ. Ở một số quốc gia, mức thuế này được tính theo giá trị tài sản. Tuy vậy, theo Bộ Xây dựng - giá trị tài sản ở nước ta rất khó định giá, thường xuyên biến động. Do đó, Bộ này đưa ra phương án sửa đổi, bổ sung thuế sử dụng nhà, đất và đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đánh thuế sử dụng đất riêng, thuế sở hữu nhà riêng.

Cụ thể: suất thuế sử dụng đất cơ bản theo khu vực, vị trí tính bằng đơn vị tiền tệ (đồng/m2) thay cho cách tính theo mức thuế nông nghiệp như qui định hiện hành. Thực hiện đánh thuế sử dụng đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất vượt trên hạn mức đất ở do UBND cấp tỉnh ban hành theo qui định của pháp luật về đất đai với mức thuế suất cơ bản được tính theo từng khu vực, vị trí.

Ví dụ, tại địa phương qui định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình khu vực nông thôn là 250m2/hộ, khu vực đô thị là 150m2/hộ thì các trường hợp sử dụng đất ở vượt hạn mức nêu trên (kể cả trường hợp có một thửa đất hoặc nhiều thửa đất) đều phải nộp thuế theo nguyên tắc "người sử dụng thửa đất có diện tích đất vượt hạn mức qui định càng nhiều thì phải nộp thuế càng cao".


kế toán hà nội - công ty dịch vụ kế toán hà nội đã phát triển như thế nào - kế toán 247, dịch vụ kế toán, đào tạo kế toán, tin tức kế toán
Hạn chế dùng mệnh lệnh hành chính với thị trường BĐS


Trường hợp nhà đất vượt hạn mức nhưng đã được đưa vào kinh doanh (cho thuê) thì nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập đối với diện tích đất vượt hạn mức. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu căn hộ nhà chung cư (đất sử dụng chung) thì không phải nộp thuế sử dụng đất mà chỉ phải nộp thuế sở hữu nhà ở.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị đánh thuế sở hữu nhà đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản (tương tự như thuế suất sử dụng đất cơ bản đã đề cập ở trên). Nếu hộ gia đình sở hữu 1 nhà ở hoặc căn hộ có diện tích trên 100m2 sàn thì phải nộp thuế theo nguyên tắc lũy tiến.

Ví dụ: diện tích từ 101-150m2 phải nộp 130% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với phần diện tích chênh lệch tăng thêm. Tương tự vậy, diện tích từ 151-200m2 phải nộp 150%, trên 200 m2 phải nộp 200%... Như vậy, giả sử thuế suất nhà ở cơ bản là 30.000 đồng/m2sàn/năm thì người sở hữu 150m2 sàn nhà ở phải nộp thuế sở hữu hàng năm là: 1,3 x (150 m2-100 m2) x 30.000đồng/m2 /năm = 1.950.000 đồng/năm.

Hộ gia đình, cá nhân sở hữu từ 2 nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức cũng chịu thuế luỹ tiến theo nguyên tắc "càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng". Song song đó, phương thức thu thuế sở hữu nhà (cũng như thuế sử dụng đất) được Bộ XD kiến nghị thực hiện định kỳ 6 tháng/lần. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thay đổi nhà, đất trong năm thì mức thuế phải nộp được điều chỉnh theo nguyên tắc lấy mức thuế suất nhà, đất cơ bản (tính theo năm)/12 tháng nhân với số tháng còn lại tính đến thời điểm nộp thuế.

kế toán hà nội - công ty dịch vụ kế toán hà nội đã phát triển như thế nào - kế toán 247, dịch vụ kế toán, đào tạo kế toán, tin tức kế toán
Tuy nhiên, Bộ này cũng khuyến nghị việc đánh thuế sử dụng đất, sở hữu nhà (như trên) cần được qui định cụ thể theo từng khu vực và có chính sách miễn, giảm cho những khu vực, đối tượng chính sách khó khăn./.